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賃貸マンションの好感度アップ大作戦!
賃貸マンションのオーナーの方々がよく抱える悩みは、「近頃は空室になっても新しい入居者がなかなか決まらない」「老朽化が気になるけれども、何を基準にリフォームすればいいか、わからない」「周りに同じような物件が多くて個性を打ち出せない」といったことが多いようです。
そこで、今、賃貸マンションに求められている条件をリサーチしてみました。また、古い設備・仕様を新しく変身させて個性や魅力を高めるポイントも紹介。さらには最近、注目を集めているシステムやサービスなども解説します。

今、賃貸ユーザーが求めている条件は?

全国の物件検索 条件指定ランキング
※(株)リクルート調べ(2008年4月)

賃貸物件の検索サイトにアクセスした全国のユーザーが「こだわり条件」にチェックした項目を調べてみると、1位は「バス・トイレ別」で2位は「室内洗濯機置場」です。
これらはプライバシー尊重の意識が高まってきたことと、洗濯機置場の場合は屋外だと風雨や土ぼこりで洗濯機が汚れたり傷んだりしやすい、使用時の音や振動が近所迷惑になるかと気になる、外に洗濯物が干せない規約の物件が増えている等の理由によるものでしょう。
3位は「エアコン付」ですが、賃貸ユーザーにとって今やエアコンは買うものではなく、あらかじめ設置されているものだと認識されているようです。
4位の「駐車場あり」については、地方都市であれば絶対条件というケースも多いでしょう。首都圏では駅から遠いエリアや幹線道路の近所であれば需要も高いと思われます。
5位の「ペット相談」は、ペットを飼う人が増えているという世相を反映。賃料がやや高めでもペット可の物件を望む人は確実にいるのです。

首都圏の賃貸ユーザーのうち、単身世帯と家族世帯に人気の設備・仕様を比較してみましょう。両方に共通して上位にランクされているのは「バス・トイレ別」「ベランダ(バルコニー)」「エアコン」です。
以前なら、特にシングル向けの物件にバス・トイレ・洗面台が一緒の3点ユニットが多かったのですが、最近では単身者でも「バス・トイレ別」にこだわる人が非常に増えています。
家族世帯の場合は人数が多くなる分、「独立洗面台」や「追い焚き機能付き風呂」のニーズも高くなります。シングルの要望が多い「ディンプルキー」は、やはり都会での一人暮らしのため、防犯意識が高いからでしょう。
単身・家族とも新築より「内装が新築同様のリフォーム済」を希望するのは、少しでも賃料を抑えたいということと、内装がきれいで使いやすければ築年数にはこだわらないという実質本位の考え方が主流になりつつあると言えます。

首都圏の物件の設備・仕様のニーズ
※1:電気式うずまきコンロとの比較、※2:4階以上の部屋の場合、※3:北向きとの比較、※4:築15年以上の物件の場合

「首都圏賃貸住宅市場における入居者ニーズと意識調査 2006年」
「21C.住環境研究会」及び「住宅情報賃貸版フォレント(リクルート)」調べ


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室内リフォーム&設備交換が入居率アップのカギに!

畳敷きに押し入れ、バランス釜のお風呂、和式のトイレ……このようなお部屋は、一部では“レトロな味わい”として喜ぶユーザーもいますが、現代ではやはり少数派となりました。
3点ユニットのバスルームも敬遠されている昨今、どの設備・仕様をどのようにリニューアルすれば入居率の高まる物件に変身できるのでしょうか?
間取りや水回りを大きく変更すると費用も掛かりますが、ここではリフォームや交換しやすい設備・仕様を紹介しましょう。

ガスコンロ・電気コンロ → IHクッキングヒーター
熱源は電気で、火を使わないから安全性が高い、熱効率が高く光熱費が節約できる、ガラストップがフラットだからお手入れしやすいなどの理由でIHクッキングヒーターの人気が上昇中。同じシステムキッチンでも洗練された印象に見える上、よく料理をする人や小さな子どものいる世帯、シルバー世代などにアピールできます。

畳・カーペット → 遮音性の高いフローリング
洋風のライフスタイルを好む人やアレルギーをもつ人が増えていることから、フローリング希望は一般的に。ただし、音が響くために騒音などが発生しがちなので、等級基準を満たしたフローリング材(LL-45以上)が推奨されています。また、衝撃吸収性のあるクッションフロアや耐久性の高いフロアタイルの木目調を使えばコストダウンにも。



バランス釜の風呂・ユニットバス → 浴室暖房乾燥・追い焚き機能付きユニットバス
最近のバスルームは少しでも大きめの浴槽が好まれ、お湯の冷めにくい浴槽や乾きやすい床、水圧が多彩に調整できるシャワーヘッドなども登場。乾燥機能付きは湿気がこもらず、夏は冷風・冬は暖房によって浴室内が調節できる上、衣類も乾かせるので人気があります。
ファミリー向けの物件なら、一番の需要は追い焚き機能付きです。

天袋付き押し入れ → 棚付きクローゼット
押し入れの引き戸・ふすまのサイズのまま、洋室に合うクローゼットに変更。天袋付きなら天井の高さまでのクローゼットにして上部は棚付きに。衣類が掛けられるハンガーパイプは必須アイテムです。単身用のワンルームや1Kの場合、ハンガーパイプのみで扉のないオープン型クローゼットにすれば、室内がより広く見せられます。



チャイム → カラーTVモニター付きインターホン
居住者の防犯意識の高まりを受けて、モニター付きのインターホンを導入する物件が増えています。最近ではカラー液晶の画面も大きめで、画像の画素数も増え、よりクリアに来訪者の顔が確認できるタイプや録音・録画もできるタイプなどもあります。

和式・洋式トイレ → 温水洗浄器付き暖房便座トイレ
TOTOの「ウォシュレット」やINAXの「シャワートイレ」等に代表される温水洗浄器付き暖房便座トイレは普及率も高くなり、現在ではリモコン設置型が主流。デザイナーズマンションでは、すっきりしたデザインのタンクレスのタイプの採用も増えています。



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最近、注目度の高いリニューアルのポイントは?

このところオール電化のマンションが増えていることに伴って、電気給湯機「エコキュート」の採用も増加。エコロジーの意識がますます一般的となるにつれ、“エコ”をキーワードとする設備・仕様が支持されるようになるでしょう。
同様に、車の新しい所有形態である「カーシェアリング」を活かしたサービスも徐々に知られてきました。特に、駐車場の確保が困難で車の維持にお金の掛かる首都圏では、今後、広く普及する可能性もあります。
また、定期的にチェックやメンテナンスが必要なのは外観ですが、時代の流れに沿った「外観デザイン」を考えてリニューアルすることで、賃貸ユーザーの人気も高まるはずです。
エコキュート
写真提供:株式会社コロナ

エコキュート

ヒートポンプ技術によって空気から熱エネルギーを取り込み、高温のお湯が沸かせる電気給湯機。タンクにお湯をたくわえる貯湯式で、割安の深夜電力の時間帯に稼働するため、従来の燃焼型給湯器に比べて省エネルギーでランニングコストも低減できます。
冷媒はフロンではなくオゾン層に影響を及ぼしにくいCO2(二酸化炭素)を使用するなど、環境への配慮も。タンク等の設置スペースが必要ですが、最近はスリムなタイプも登場しています。
カーシェアリング

1台の車を複数の会員で利用するシステム。会員はいつでも車が使える上、車の維持費や駐車場の料金などは会員同士で分担するため、車を所有するよりもグンと経済的です。
賃貸物件の場合は、住戸の数と同じ駐車スペースが確保できない、敷地内駐車場の空きを解消して賃料収入を安定させたい、駐車場の建設やメンテナンスのコストを抑えたいというときの対策として注目されています。会員は入居者だけでなく近隣の人々も対象にできます。

カーシェアリング
外観デザイン

外観デザイン

インターネットで物件を検索する人が増えている今、外観写真の印象はとても大切です。
外壁や屋根の汚れ・劣化などが目立ってきたら、塗装の塗り替えを検討しましょう。また、タイル貼りに替えれば耐久性や高級感がプラスされ、資産価値も高まります。
外観のイメージは、アプローチやエントランス付近にシンボルツリーや草花を植栽したり、スポットライトを設置したり、物件名の表示プレートをオシャレにするだけでも一新されます。

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総評
同じ沿線の駅で立地条件の似た物件でも、設備・仕様が古くて何も魅力がなければ、ほかの物件が選ばれてしまいます。
賃貸ユーザーは賃料を払い続けても物件は自分のものにはならないので、古い設備や使いにくい仕様にはお金を払いたくないという気持ちがあるもの。だからこそ、交換できるものは効果的にリニューアルすることで入居率に差がつくのです。
1軒だけを見て即決する人はほとんどいませんから、ユーザーが何軒かを比較するとき、気に入る最後の1軒として残れるかどうかは、ライフスタイルの変化、その時代の流行、賃貸ユーザーの好みなどを考慮することが大切ですね。
入居希望者の傾向や希望をよく知っていて、オーナー様の立場でも親身になって考えてくれる不動産アドバイザーに相談してみましょう。リフォーム等も含め、さまざまな角度からの有益なアドバイスが得られます。