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オーナーの皆さん必読!入居率アップの秘訣は?リノベーションで人気を獲得!

賃貸マンション等の建物は、完成した時点から機能的にも社会的にも劣化が始まると言われています。
そして、年を経るに従い、新築当時には人気のあった仕様・設備でも現在の入居者ニーズとはギャップが生じるため、入居率や賃料が低下するケースも多くなるのです。
その解決策として大きな力を発揮するのが「リノベーション」。
ライフスタイルの変化に対応した間取りの変更など、新たな付加価値を設定することによって再生を図る方法です。
今回は住まいの改良のコンサルティング業務を担うエキスパートに、
効果的なリノベーションのポイントをアドバイスしてもらいましょう。

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その1「外観・共有部分」マンションの顔を一新し、個性を活かす

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●外壁の大規模修繕
●エントランスのデザイン変更
●植栽の設計・ 施工・管理
●外壁のクリーニング洗浄
●外部照明の工夫

第一印象を左右する建物の外観は、中古でも入居者が愛着をもてるようなデザインや清潔感などが重要です。そのため、建物自体の個性を活かしながら、外壁をきれいな状態に維持する、エントランスやバルコニーなど共有部分のデザインを一新する、植栽や照明などを効果的に配する、といった工夫によってイメージアップを図る必要があります。

一級建築士に聞く リノベーション・ポイント!

外壁

外壁の修繕のために足場を組むとコスト高となるので、今の素材のまま、より良く見せるなら、エントランス回りのクリーニング洗浄(高圧洗浄)を徹底的に行う方法もあります。タイル張りは接着力が低下するとタイルが浮いたり剥がれたりして落下の危険性もあるので早急に対処しましょう。吹き付け塗装の場合は塗装の色を替えると新たな印象に。

エントランス&バルコニー

外観デザイン全体のうち、パッと目を引きやすいのがエントランスとバルコニー。これらをリノベーションするだけでも印象はグレードアップします。エントランスは自然石のような趣の石調材や間接照明を用いて高級感を演出したり、バルコニーは縦格子からガラスパネルにリニューアルしたりすることで建物全体のイメージ向上が図れます。

植栽

住んでいるマンションに樹木や草花が植えてあると、気持ちが和んだり癒されたりするものです。ただし、たとえ花壇があっても、そこに余計な荷物などが置きっ放しでは魅力も半減。外部の人から見ても建物に寄り添う緑は美観の大きなポイントですから、植栽は水やりや除草など維持管理は必要ですが、効果的なリノベーションの一つと言えます。

照明

エントランスや共有廊下・階段などは、明かりのデザインや演出の仕方によって雰囲気がガラリと変わります。外部照明や間接照明、防犯を兼ねた人感センサーライトなどを導入したり、マンション名を記した館名板や壁面などをライトアップしたりすることで、ブランドイメージの高い外観が仕上がります。低コストでも効果の大きい方法です。

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その2「水回り」入居者ニーズを反映した設備を選ぶ

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●3点ユニットをバス・トイレ別に変更
●豪華なシステムキッチンへの変更
●バスルームに浴室乾燥機を追加
●シャンプードレッサーの設置
●キッチン扉のシートの張り替え

キッチン、バスルーム、洗面室、トイレなどの水回りは誰もが比較しやすい上、特に女性が物件を決めるときの重要なポイントだと言われます。毎日使う場所だけにストレスを感じさせない配慮と、入居者のニーズを反映した先進の設備や使い勝手の良さ、デザイン性などの特長があるほどアピール効果も大。水回りは設備を移動すると給排水管も移動させるため、それだけ費用がかさみます。

一級建築士に聞く リノベーション・ポイント!

キッチン

システムキッチンを簡単にリニューアルするなら、扉の面材の取り替えやシートの張り替えを。蛇口の水栓や天板、レンジフードの交換、一体感のあるビルトインコンロの採用、収納スペースの追加などのほか、第一印象が断然ちがう対面キッチンの提案も。予算や設置場所、入居者の傾向などによってコンパクト型から豪華なタイプまで造れます。

バスルーム

人気の低下した3点ユニットをバス・トイレ別に変更しようとするとコストが掛かり、居室スペースも狭くなることに。予算やスペースのない場合は浴槽のみの塗装などで印象を新しくします。湿気がこもりやすいバスルームは、老朽化が進むと水はけが悪くなってカビも発生しやすくなります。浴室乾燥機を付ければ洗濯物も干せて一石二鳥。

洗面室

洗濯機が2槽式の時代から全自動式が主力となった現在、防水パンの小型化ができる物件では独立洗面台や収納のスペースが広げられるようになりました。バスルームと隣接している洗面室の場合は、洗面台に加えて脱衣のスペースもつくれるので動線もスムーズに。シャンプードレッサーは入居者ターゲットによっては人気のある設備です。

「リノベーション成功例」間取りのマイナス面は設備でカバーする

        女性が対象の中古1DK。間取りが湾曲して使いづらい代わりに設備を充実させたいという要望をもとに、浴室乾燥機を設置したバスルーム、幅と収納力のある三面鏡の独立洗面台、ビルトインコンロ付きのシステムキッチン、温水洗浄機能付き便座のトイレなどにリノベーションしたところ、完成後にはすぐに入居者が決定しました。

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その3「居室」現代のライフスタイルに合う部屋づくり

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●間取りの変更
●和室の床をフローリングに
●押し入れをクローゼットに
●フリーウォールの設置
●クロスの張り替え

築年数を重ねれば重ねるほど、入居者の特性と住戸プランや色彩などとのミスマッチが起こりがちです。建設した当時と現在のライフスタイルとの違いなどの問題点をチェックし、間取りや収納スペース、造作、色彩計画などのリノベーションを検討すべきでしょう。入居者が愛着をもって大事に暮らすお部屋は、それだけ寿命も延びるはずです。

一級建築士に聞く リノベーション・ポイント!

天井・壁・建具

お部屋の印象は天井や壁のクロスを張り替えるだけでも変わります。壁の一面のみクロスの色を変えてアクセントにしたり、建具や床などのカラーコーディネートを考慮したりすることでセンスアップも可能。クロスを新しくするときは壁面のスイッチやコンセントも新規交換したり、ブレーカーをカバー付きにしたりと統一感を図りましょう。

床

和室の床をフローリングに変更するには、その床に畳の入る深さがある分、床の調整が必要となります。近頃は裏にクッション材を張った遮音性の高いフローリングが主流ですが、用途やコストに応じて木目調のフロアタイルやクッションフロアも選べます。広い和室を洋室に変える場合は、置き畳を使って洋室に和の空間を演出する方法も。

収納スペース

スッキリした印象で物が出し入れしやすい折れ戸付きクローゼットが人気。ふすま・中段・枕棚のある押し入れから変更する場合、半間の中段は生かしてジャケット等が掛けられるようにして、もう半間はロング丈の衣類に対応するハンガーパイプ付きにするのも一案。押し入れと床の間は納戸やウォークインクローゼットにも変えられます。

間取り

広々としたリビングが人気の今、たとえば2DKを1LDKに変更することで需要の増加が見込めるようになります。1部屋をDKとつなげてLDKにするには間仕切り壁を撤去しますが、天井のみにレールを設け、床にはレールのないフリーウォール(間仕切り開閉壁)を取り付ければ、さまざまな家族構成にも対応できます。

リノベーションの提案例

Before
転勤者のお部屋の決め方は?

After
「ウォークインクローゼット」
和室の板の間と畳敷きだった部分を活用して収納性をアップ。
「和室をLDKの一部に」
畳敷きだった床をフローリングに変更し、和室とDKを一体化して広々としたLDKに。
「フリーウォール」
押し入れで隔てられていた2室の境には、必要に応じて開閉できるフリーウォールを設置。可動式の間仕切り収納でもOK。
「LDKと洋間の内装」
天井・壁のクロスの張り替え、建具・床などのカラーコーディネート、壁面のスイッチやコンセントの新規交換、ブレーカーをカバー付きに変更し、統一感を演出。


リノベーションの注意点!

建物診断のタイミング

外見では問題のなさそうな建物でも劣化は徐々に進んでいます。小さな修繕を重ねていると、どこを工事したのかわからなくなることもあるので、築15〜20年を目安として信頼のおける業者に建物診断を依頼しましょう。

見えない部分のリノベーション

給水管内部は地方によって水質が異なるため、汚れ方も違ってきます。特にメーターボックス内の配管部分がサビやすく、管内にサビによる色素の沈着が見られる場合も。内視鏡で調査し、サビ取りや洗浄をする必要があります。

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総評

リノベーションはマンションオーナーと賃貸ユーザー双方が満足できる方法です。
いくら立地が良くても建物プランや内装、仕様・設備などが周辺の物件よりも劣っていては入居率も低下するばかり。
稼働率対策および周辺物件との競争力を高めるには、規模の大小を問わず、リノベーションの計画が必要となります。
空室や賃料低下に頭を悩ませるオーナーの皆さん、大切な資産を維持するためにもリノベーションを検討してはいかがでしょうか。

【取材協力】 東急リバブル株式会社 賃貸事業本部 事業推進部